La liste des actes administratifs liés au terrain au Sénégal

Au Sénégal, la gestion foncière est un enjeu crucial pour le développement économique et social. Encadrée par un ensemble d’actes administratifs, elle vise à assurer une utilisation rationnelle des terres et à prévenir les conflits fonciers. Que l’on soit investisseur, particulier ou promoteur immobilier, il est indispensable de connaître les régimes fonciers en vigueur et les actes administratifs qui régissent l’attribution, la jouissance et la transmission des terrains.

Les régimes fonciers au Sénégal

Le Sénégal dispose de deux principaux régimes fonciers que sont le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national.

Le régime de l’immatriculation

Il concerne les terres qui ont été immatriculées au nom de particuliers ou de personnes morales, garantissant ainsi un droit de propriété définitif et inattaquable sur des portions de terrains délimitées. Ce régime est une manifestation du gage de la propriété privée garantie par l’article 15 de la Constitution. Il implique une enquête administrative, la publication d’un avis public et un enregistrement officiel. Bien que cette procédure puisse sembler longue et coûteuse, elle reste le seul moyen d’acquérir une propriété incontestable, transmissible et sécurisée.

L’immatriculation d’un terrain suit plusieurs étapes :

• Dépôt d’une demande auprès du conservateur de la propriété foncière.
• Publication d’un avis pour informer les tiers et permettre d’éventuelles contestations.
• Instruction et vérification par les services du cadastre.
• Établissement du titre foncier, qui devient définitif après enregistrement et opposition éventuelle.

Le régime du domaine national

Institué par la loi n° 64-46 du 17 juin 1964, il s’applique aux terres non immatriculées, qu’elles soient urbaines ou rurales. Ces terres appartiennent à la nation et leur gestion est confiée aux collectivités locales ou à l’État. On distingue quatre catégories de terres dans ce régime :

• Les zones urbaines sous gestion des municipalités.
• Les zones classées réservées aux forêts et parcs nationaux.
• Les zones pionnières destinées aux projets agricoles et de développement.
• Les zones rurales, généralement exploitées par les populations locales sous forme de concessions.

La loi a établi ce cadre pour empêcher la spéculation foncière et favoriser un accès équitable aux terres. Dans ce système, les particuliers ne peuvent pas être propriétaires au sens strict du terme, mais peuvent obtenir des droits d’usage par le biais de divers actes administratifs. Cette distinction est essentielle à comprendre pour éviter de mauvaises surprises lors de l’achat ou de l’exploitation d’un terrain.

Les principaux actes administratifs liés aux terrains

Dans le cadre de la gestion foncière au Sénégal, plusieurs actes administratifs permettent d’organiser l’accès à la propriété ou l’usage des terrains. Ces documents régissent les droits des propriétaires et des utilisateurs, garantissant ainsi la transparence des transactions foncières et la sécurité juridique des biens immobiliers.

Le titre foncier : saint graal des actes administratifs

Le titre foncier est le document officiel qui reconnaît la propriété d’un terrain. Il est délivré par l’Administration des Domaines après une procédure légale rigoureuse. Ce titre confère au propriétaire un droit exclusif et permanent sur le bien, opposable à toute personne, notamment dans le cadre de transactions immobilières ou de litiges fonciers.

Procédure d’obtention d’un titre foncier

L’acquisition d’un titre foncier passe par plusieurs étapes essentielles :

1. Demande d’immatriculation du terrain auprès du Conservateur de la Propriété et des Droits Fonciers. Cette demande doit être accompagnée d’un plan de bornage réalisé par un géomètre agréé.
2. Enquête de commodo et incommodo, qui consiste à publier un avis officiel pour permettre aux tiers de formuler d’éventuelles oppositions.
3. Vérification des droits antérieurs sur le terrain, notamment pour s’assurer qu’il ne fait pas partie du domaine public ou qu’il n’a pas déjà été attribué.
4. Délivrance d’un arrêté d’immatriculation si aucune opposition n’a été soulevée.
5. Enregistrement du titre foncier auprès du Livre foncier, donnant ainsi au propriétaire un droit inaliénable et définitif.

Avantages du titre foncier

• Sécurisation totale du bien, sans risque de contestation.
• Possibilité d’utiliser le terrain comme garantie pour un crédit bancaire.
• Transmission facilitée en cas d’héritage ou de vente.
• Accès privilégié aux programmes d’aménagement urbain ou rural.

Points de vigilance

• La procédure peut être longue (plusieurs mois à plusieurs années).
• Les frais administratifs et notariés peuvent être élevés.
• Il est impératif de vérifier que le terrain n’est pas en litige avant de demander l’immatriculation

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un contrat de location de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans, accordé par l’État ou une collectivité locale. Il permet au preneur de jouir d’un bien immobilier en contrepartie du paiement d’un loyer modéré et sous réserve de certaines obligations d’aménagement ou de mise en valeur du bien. Ce type de bail est souvent utilisé pour des projets nécessitant un investissement à long terme, comme les exploitations agricoles, les complexes hôteliers, les industries ou les lotissements immobiliers.

Caractéristiques du bail emphytéotique

• Le preneur doit mettre en valeur le terrain selon les conditions définies dans le contrat.
• À l’expiration du bail, le terrain et toutes les constructions réalisées reviennent au propriétaire initial (État ou collectivité locale) sans compensation.
• Le loyer est généralement modéré mais peut être indexé selon l’évolution économique.

Procédure d’attribution

• Le preneur doit soumettre un dossier détaillant le projet d’exploitation du terrain.
• L’administration concernée (État ou mairie) examine le projet et vérifie sa conformité avec les plans d’aménagement.
• Si l’accord est donné, un contrat de bail emphytéotique est signé devant notaire.
• L’acte est ensuite enregistré auprès des services fonciers. 

La délibération

La délibération est un acte administratif par lequel une collectivité locale attribue une parcelle du domaine national à un particulier ou à une personne morale. Cet acte confère un droit d’usage sur le terrain, mais ne constitue pas un titre de propriété. La délibération est souvent utilisée dans les zones rurales pour attribuer des terres à des fins agricoles ou d’habitation.​

Limites de la délibération

• Elle ne confère pas un droit de propriété, mais uniquement un droit d’usage.
• L’administration peut la révoquer si le bénéficiaire ne met pas en valeur le terrain.
• Elle ne permet pas l’hypothèque du terrain, ce qui limite les possibilités d’investissement.

Le permis d’occuper

Le permis d’occuper est une autorisation temporaire délivrée par l’État ou une collectivité locale pour permettre l’occupation d’un terrain du domaine national. Il s’agit d’un droit d’usage précaire, qui peut être retiré à tout moment si les conditions ne sont pas respectées.

Utilisation courante

• Installation de petits commerces ou de marchés sur des terrains publics.
• Attribution de terrains à usage résidentiel en attendant une régularisation foncière.
• Occupation temporaire de terres agricoles ou industrielles.

Bien que ce permis ne confère pas de droit de propriété, il est souvent la première étape vers une future immatriculation du terrain. Toutefois, les bénéficiaires doivent rester prudents, car une révocation administrative peut entraîner la perte du terrain sans indemnisation.

L’autorisation de construire

Avant d’entreprendre des travaux de construction sur un terrain, il est obligatoire d’obtenir une autorisation de construire. Cet acte administratif garantit que le projet respecte les normes d’urbanisme et les réglementations en vigueur. Le dossier de demande doit inclure un plan détaillé du projet, une étude d’impact environnemental (si nécessaire) et des documents prouvant l’occupation légale du terrain. L’autorisation de construire est délivrée par les autorités compétentes après examen du dossier technique du projet.​

L’autorisation de construire permet d’éviter les constructions anarchiques et de garantir une harmonisation du cadre bâti. Elle vise également à protéger les futurs occupants en imposant des normes de sécurité adaptées, notamment en ce qui concerne la solidité des bâtiments, la ventilation, l’éclairage et l’accessibilité. De plus, elle assure que le projet s’intègre dans le plan d’urbanisme en vigueur, ce qui est particulièrement important pour les zones résidentielles et commerciales.

Construire sans autorisation expose à de lourdes sanctions dont une amende proportionnelle à l’ampleur de l’infraction, une interruption forcée des travaux par les autorités locales, une démolition de la construction en cas de non-conformité aux normes d’urbanisme, des difficultés en cas de revente ou de transmission du bien, car la régularisation d’une construction illégale peut être complexe et coûteuse.

L’obtention d’une autorisation de construire suit plusieurs étapes :

Constitution du dossier

Le demandeur doit fournir un dossier comprenant :

• Un plan de situation du terrain indiquant sa localisation.
• Un plan de masse montrant l’emplacement de la construction projetée.
• Les plans architecturaux détaillés (élévations, coupes, surfaces, etc.).
• Une étude d’impact environnemental si nécessaire.
• Le titre foncier ou tout autre document justifiant l’occupation légale du terrain.

Dépôt du dossier auprès des services compétents

En fonction de la localité, la demande doit être soumise à la mairie ou à la Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire (DUAT).

Examen du dossier

Les services techniques vérifient la conformité du projet avec les normes d’urbanisme, la réglementation environnementale et les contraintes architecturales locales.

Délivrance de l’autorisation

Une fois le dossier validé, une autorisation de construire est délivrée. Celle-ci a une durée de validité limitée (généralement deux ans), après quoi elle doit être renouvelée si les travaux n’ont pas commencé.

L’acte de cession du terrain

L’acte de cession ou acte de vente d’un terrain formalise le transfert d’un terrain entre un vendeur et un acquéreur. Pour être valide, il doit être rédigé par un notaire et enregistré auprès de la Direction des Domaines. Ce document est essentiel pour éviter les litiges et prouver la propriété du nouveau détenteur du terrain.

Toute vente de terrain doit faire l’objet d’une mutation foncière, qui consiste à mettre à jour le registre de la propriété foncière afin de refléter le changement de propriétaire. Sans cette formalité, l’acheteur peut se retrouver dans une situation précaire en cas de contestation.

Un terrain peut être vendu de manière informelle par simple accord entre les parties, mais tant que la transaction n’est pas enregistrée auprès des services de l’État, l’acquéreur ne bénéficie pas d’un droit de propriété reconnu. Cela signifie qu’en cas de contestation ou de litige, il pourrait perdre le terrain, même s’il a payé l’intégralité du prix d’achat.

L’enregistrement de l’acte de cession auprès de la Direction des Domaines est donc une étape obligatoire pour que la vente soit légalement opposable aux tiers.

Procédure de cession d’un terrain

• Vérification des antécédents fonciers : Avant toute transaction, l’acquéreur doit vérifier si le terrain est libre de toute hypothèque ou litige. Il peut demander un état des droits réels auprès du conservateur foncier.
• Rédaction de l’acte de cession : Cet acte doit être rédigé et signé devant un notaire. Il doit inclure l’identité complète du vendeur et de l’acheteur, la description précise du terrain (superficie, localisation, références cadastrales), le prix de vente et les modalités de paiement, les clauses spécifiques comme les éventuelles conditions suspensives.
• Enregistrement de l’acte : Après signature, l’acte doit être enregistré auprès des services des impôts et domaines. Cela permet de confirmer officiellement la transaction, mettre à jour les registres fonciers avec le nom du nouvel acquéreur, payer les droits de mutation et les taxes associées.
• Obtention d’un nouveau titre foncier : Si le terrain est immatriculé, le conservateur foncier procède à la mutation du titre foncier au nom du nouvel acquéreur. Si le terrain relève du domaine national, des démarches supplémentaires seront nécessaires pour obtenir un titre définitif.

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La gestion foncière au Sénégal repose sur une diversité d’actes administratifs destinés à encadrer l’utilisation et la transmission des terres. La compréhension de ces actes administratifs est essentielle pour toute personne souhaitant acquérir, utiliser ou transférer un terrain. Il est donc recommandé de se renseigner auprès des autorités compétentes et de suivre les procédures légales pour sécuriser ses droits fonciers.