L’achat d’un appartement, notamment en VEFA (vente en état futur d’achèvement) auprès d’un promoteur, suit une logique différente de l’achat d’un terrain nu. Voici les étapes clés à connaître.
1. Choisir entre le neuf (VEFA) et l’ancien
- VEFA : l’appartement est acheté sur plan, avant ou pendant la construction. Le paiement s’échelonne selon l’avancement des travaux.
- Appartement existant : le bien est déjà construit et livré, ce qui permet une visite complète avant l’achat, mais réduit les possibilités de personnalisation.
Dans les deux cas, il faut vérifier que le programme immobilier repose sur un terrain régulièrement immatriculé (titre foncier ou bail), et que le promoteur dispose des autorisations de construire en règle.
2. Vérifier le promoteur et le programme
Avant de s’engager, il est utile de vérifier :
- l’existence légale de la société promotrice (registre du commerce),
- son historique de livraisons précédentes,
- l’obtention du permis de construire pour le programme concerné,
- l’existence éventuelle de certifications qualité (ISO 9001, par exemple), qui donnent une indication sur le sérieux des processus de construction.
3. Signer un contrat de réservation
Pour un achat en VEFA, la première étape formelle est la signature d’un contrat de réservation, accompagné d’un dépôt de garantie (souvent 5 à 10 % du prix). Ce contrat précise :
- la description du bien (surface, plans, prestations),
- le prix et l’échéancier de paiement,
- le délai de livraison prévisionnel.
4. Passer par un notaire pour l’acte de vente définitif
Comme pour un terrain, la vente d’un appartement doit être formalisée par un acte authentique devant notaire. Pour une VEFA, cet acte peut être signé avant l’achèvement des travaux, avec un paiement échelonné au fil de l’avancement du chantier (fondations, gros œuvre, hors d’eau, achèvement, livraison).
5. Payer les droits, taxes et frais annexes
Les frais à prévoir en plus du prix de vente comprennent généralement :
- les droits d’enregistrement,
- les frais de notaire,
- dans certains programmes, des charges de copropriété de démarrage ou un fonds de réserve.
Il est conseillé de prévoir une enveloppe de 8 à 12 % du prix d’achat pour ces frais, en plus de l’apport personnel.
6. Obtenir le titre de propriété individuel
Une fois la construction achevée et le paiement finalisé, le notaire procède à l’enregistrement du titre au nom de l’acheteur auprès de la Conservation foncière. Dans une copropriété, ce titre correspond généralement à un lot en copropriété, associé à une quote-part des parties communes.
7. Réceptionner le bien
À la livraison, il est recommandé de :
- effectuer une visite de réception contradictoire avec le promoteur,
- lister par écrit toute réserve (finitions, équipements non conformes),
- vérifier le raccordement effectif à l’eau, à l’électricité et, le cas échéant, à l’assainissement.
Points de vigilance
- Ne jamais verser d’argent important sans contrat écrit, même à un promoteur réputé.
- Vérifier que les paiements échelonnés en VEFA sont bien liés à l’avancement réel des travaux, et non à un simple calendrier fixe.
- Demander une copie du permis de construire et, si possible, du titre foncier du programme avant la réservation.
- Pour un achat à distance, privilégier une procuration notariée plutôt qu’un mandat informel.
Ce guide présente les démarches générales applicables au Sénégal à titre informatif. Les modalités précises peuvent varier selon les promoteurs et les programmes ; il est recommandé de faire valider chaque étape par un notaire.
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